石家庄首套房贷利率降至3.8%！能省多少钱？要不要提前还房贷？专家解析→
近日，
“提前还房贷”连续登上
各大社交平台热点话题排行榜。
购房时利率高、还款压力大
是年轻人选择提前还贷的关键词。
那么，当下提前还贷为何热了起来？
在法律层面是否可行？
提前还贷划算吗？
人民网记者就此采访了多位业内专家
一起来了解
不少购房者为何选择提前还房贷？
日前，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。
图源/央行官网
随后，不少城市的房贷利率快跑进入“3”时代。1月29日，河南郑州部分银行将首套房贷利率最低降至3.8%；1月30日，石家庄个人首套住房贷款利率下调至3.8%；1月30日，福建福州宣布首套房贷利率下限下调至3.8%；1月31日，广东珠海部分银行宣布首套房贷利率最低可从3.9%下调至3.7%。截至目前，已有近30个城市调整了首套房贷利率。
“虽然近年来贷款市场报价利率（LPR）多次下降，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前的平均房贷利率，尤其是去年以来，首套房贷利率下限调整之后，存量房贷利率与新增房贷利率的利差进一步扩大。”招联金融首席研究员董希淼认为，部分存量住房贷款利率偏高，是购房者提前还款的原因之一。除此之外，他分析，受去年以来金融市场波动加剧的影响，一贯稳健的部分银行理财产品出现“破净”，普通居民投资收益下降明显，因此有些居民会倾向于将原来用于投资的部分资金拿来提前还款。
具体来看石家庄
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石家庄首套房贷利率降至3.8%！
能省多少？
1月30日，记者从石家庄市部分银行获悉，石家庄市个人首套住房贷款利率自即日起下调。中国银行、工商银行、建设银行等多家银行均已将首套房贷年利率最新调整为3.8%。
图源/省会房产报道
此前根据央行授权，石家庄市首套房贷年利率曾一度于去年10月下调至3.8%，但根据央行相关文件，这一阶段性优惠政策截止时间为2022年12月31日，进入2023年后，各大银行的首套房贷利率普遍恢复至4.1%左右。
此次首套房贷年利率重回3.8%，其政策依据是人民银行、银保监会1月5日发布的通知。核心内容是：建立首套住房贷款利率动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这个通知还规定，首套房贷利率每个季度一评估。
图源/摄图网
具体来看，石家庄市今年一季度的首套房贷利率取决于去年9、10、11月份的新房价格表现。而根据国家统计局每月公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，石家庄市新房价格在这几个月环比、同比都是下降的：
去年9月石家庄新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下降4.4%；
去年10月石家庄新建商品住宅价格环比下降0.7%，同比下降4.1%；
去年11月石家庄新建商品住宅价格环比下降0.2%，同比下降3.2%。
2023年一季度首套房贷利率据此调整，再次突破央行规定的首套房贷利率下限，即LPR（目前4.3%）减20个基点，也就是4.1%，直接降至3.8%。此次首套房贷利率下调只针对新贷款客户，不涉及此前已贷款的存量房贷客户。
具体能省多少钱？
以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，跟4.1%年利率相比，月供额将由4831.98元降至4659.57元，每月能省172.41元。
提前还房贷在法律层面是否可行？
“提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。”中国人民大学法学院教授刘俊海告诉记者，根据《民法典》第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
“法律相当于平衡了银行（债权人）与购房者（债务人）之间的利益，即购房者有权提前偿还贷款，对于其提前履行债务给银行增加的运营成本等费用，由购房者负担。银行作为债权人，是否允许购房者提前还款以及是否收取一定的违约金或补偿金等，需要根据其与购房者签订的贷款合同来决定。如果双方的贷款合同中规定，提前还房贷需要支付违约金或补偿金，就需要按照合同执行收取费用。”刘俊海说。
刘俊海还对提前还房贷的时间做出分析，他表示，如果贷款合同没有约定提前还房贷的具体时间限制，购房者需要与银行预约时间。此外，如果银行故意拖延办理提前还贷，可通过向贷款银行总行进行投诉、向银保监会和政务部门进行投诉、向法院起诉这三种渠道维护购房者自身合法权益。
提前还房贷就一定划算吗？
“要不要提前还房贷还需理性考虑。”招联金融首席研究员董希淼表示，判断是否需要提前还房贷，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外，还需要为自己生活、养老等留足资金。
董希淼进一步解释，从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过半，其实可以不考虑提前还款。
“提前还房贷切莫盲目跟风。购房者的贷款合同千差万别，需要具体问题具体分析，既要考虑自己的投资能力和资金安排，也要考虑未来金融市场和房贷利率变化，综合作出判断。”董希淼提醒道。
来源/综合自中国人民银行官网、人民网、石家庄广播电视台、省会房产报道
编辑/杜璐宁
校对/韩妮责编/贾阳阳监制/刘洁